Обраќање на гувернерот на Народната банка, д-р Трајко Славески

На денешната седница, што заврши пред малку, Извршниот одбор на Народната банка усвои нова Одлука за макропрудентните мерки поврзани со макропрудентните инструменти за квалитетот на кредитната побарувачка од физичките лица. Одлуката ќе се применува од 1 декември 2025 година.

 

За да биде појасно за јавноста, со оваа одлука се регулираат основните показатели со кои се оценувакредитоспособноста на физичките лица, кога тие бараат кредити од банките и од штедилниците. Овие стандарди се општо познати во банкарската практикаширум светот.

 

Ова во прв ред се однесува на поставувањето на горната граница на т.н. показател ДСТИ, којшто го мери учеството на вкупните месечни обврски на физичкото лице кон финансиските институции (банки, штедилници и други финансиски институции) и неговитеили нејзините вкупни месечни приходи, или во јавноста популарно познат како „рата-плата“.

 

Со Одлуката се утврдува и горната граница на уште еден, подеднакво важен показател како и претходниот, особено во сегментот на станбеното кредитирање ‒ тоа е т.н. показател ЛТВ. Со него се мери односот помеѓу кредитот на физичкото лице обезбеден со недвижност и вредноста на таа недвижност и преку ограничување на неговата висина, всушност индиректно се ограничуваминималното т.н. барано сопствено учество на физичкото лице кога купува стан/куќа со користење станбен кредит. Во 2023 година, Народната банка постави квантитативни ограничувања на овие показатели, како мерка за спречување на прекумернатазадолженост на населението, за задржување на стабилноста на билансите на банките и за одржување на финансиската стабилност.

 

Суштинска новост со последните измени на Одлукатае тоа што, по примерот на голем број централни банки, правиме раздвојување на дозволената максимална висина, како на показателот ЛТВ, така и на показателот ДСТИ, при одобрувањето и користењето кредит за купување прв стан, наспроти сите останати случаи на користење станбен кредит, вообичаено за купување стан за инвестиции или за шпекулативни цели.

 

Иако, навидум, мерката може да изгледа како да е од социјален карактер, таа е, пред сѐ, економска мерка, прифатена во банкарството како прудентна, што значи дека лицата, односно семејствата кои за првпат купуваат или градат објект за живеење со користење кредит претставуваат помал ризик за банките од аспект на отплаќањето на кредитот. При планирањето на сопствениот буџет, тие ѝ даваат предност на редовната отплата на долгот, за што банките им одобруваат кредити по поповолни услови. Со мерката ние се усогласуваме со практиката присутна во голем број земји во светот.

 

Наспроти ова, имајќи ги предвид условите на пазарот на недвижности кај нас, особено во главниот град, но и во неколку други градски центри низ земјата, што водат конзабрзан раст на цените на становите, поради што стануваат недостапни, пред сѐ, за помладите генерации, вршиме значително затегнување на условите за користење кредит за станбен објект којшто не претставува примарно живеалиште за кредитобарателите. 

 

Така, за случаите на купување прв стан, максималниот дозволен лимит за показателот ЛТВ се утврди на нивото од 90%, што претставува олеснување во однос на досегашното решение, односноопштиот лимит на показателот ЛТВ од 85% за сите случаи. Ова значи дека банките ќе можат да одобруваат станбени кредити за купување или градба на објект за живеење и со учество од 10% од вредноста на објектот.

 

За користење на поволностите од ваквиот пристап, централните банки при определувањето на кредитните услови и владите во однос на даночните поволностипропишуваат строги правила за идентификација на кредитобарателите кои за првпат купуваат стан во кој ќе живеат. Секое изигрување на пропишаните критериуми ќе се третира како тешка измама и ќе подлежи на соодветни санкции.

 

За таа цел, во нашата Одлука за макропрудентните мерки, за да се исполнат условите за користење на ова олеснување, треба да станува збор за „прво купување/изградба на семејна куќа/стан којашто е наменета за сопствено живеење“, за што се пропишани следниве критериуми и механизми за проверка и следење:

 

− ниту физичкото лице, ниту неговиот брачен/вонбрачен другар не користат друг станбен кредит во земјата; 

− физичкото лице ќе живее во семејната куќа/станот којашто се купува/гради со станбениот кредит; 

− семејната куќа/станот којашто се купува/гради со кредитот е обезбедување за станбениот кредит; 

− физичкото лице и брачниот/вонбрачниот другар (секој одделно и заедно) немаат во своја сопственост стан/куќа на територијата на Република С Македонија, што се докажува со потврда за имотната состојба од Агенцијата за катастар на недвижности на Република С Македонија, и

− ниту физичкото лице, ниту брачниот/вонбрачниот другар не поседуваат друга куќа/стан за којашто сѐ уште немаат обезбедено имотен лист.“

 

Притоа, кредитобарателот доставува изјава, дадена под полна морална, материјална и кривична одговорност и заверена на нотар, којашто содржи дека:

 

− станбениот кредит е наменет за купување куќа/стан во која ќе живее;

− ќе достави документ за лична идентификација со адресни податоци на куќата/станот којашто е купена со станбениот кредит во период не подолг од 90 дена и сметки за комуналии во период не подолг од 180 дена, по стекнувањето на правото на сопственост;

− ниту физичкото лице, ниту брачниот/вонбрачниот другар немаат предбележано право на сопственост на стан/куќа (не поседуваат куќа/стан врз основа на лист за предбележување); и

− се согласува банката да ги промени договорните услови доколку не постапи според дадената изјава, односно банката ќе побара исполнување на повисокото ниво на ЛТВ, како и во сите други случаи.

 

Накусо, за сите лица со нерешено станбено прашање, коишто навистина немаат стан/куќа на свое име каде што би живееле, а се очекува дека тоа ќе бидатпретежно млади лица и млади брачни парови, со новата одлука се дозволува, без да се наруши пристапот на прудентност, тие да добијат станбен кредит и со учество од 10% од вкупната вредност на објектот за живеење. Покрај ова, за корисниците на овие станбени кредити ќе останат во важност досегашнителимити на показателот ДСТИ, коишто изнесуваат 55% за изложеноста во денари и 50% за изложеноста со валутна компонента. 

 

Споменав дека за овие кредити ќе важат досегашнителимити на ДСТИ, бидејќи во услови на кредитен раст, како и при брз раст на цените на недвижностите, со измените на Одлуката направивме и значително заострување на висината на показателите ДСТИ и ЛТВ. Новите пониски нивоа за овие показатели ќе важат за сите баратели и корисници на кредити коишто не користат станбен кредит за купување прв стан/куќа. Така, во овие случаи, показателот ДСТИ не смее да надмине:

 

−​50%, доколку банката одобрува кредитна изложеност во денари;

−​45%, доколку банката одобрува кредитна изложеност во странска валута или во денари со девизна клаузула.

 

Истовремено, показателот ЛТВ не смее да надмине 75%, што е во согласност и со прудентниот праг одБазелските стандарди, а којшто се бара приопределувањето на минималниот потребен капитал на банките за овие производи. Ова значи дека за разлика од кредитот за купување прв стан наменет за живеење, каде што минималното сопствено учество може да изнесува 10%, кај кредитите за купување стан којштоне е наменет за живеење на кредитобарателот,минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15% на 25% од вредноста на станот.

 

Почитувани, 

 

Промените во макропрудентните мерки имаат превентивен карактер и нивната цел е да нѐ заштитат сите нас од прекумерна задолженост, што може да се одрази понатаму на способноста за редовно отплаќање на обврските, како и на вкупната стабилност на финансискиот систем. Овие промени истовремено се реакција и на двоцифрените стапки на кредитен раст, вклучително и на станбените кредити, што во одредена мера го објаснува и брзиот и силен раст на цените на пазарот на недвижен имот.

 

Го нагласувам превентивниот аспект, со оглед на тоа што нашите согледувања покажуваат дека финансискатапозиција на секторот „домаќинства“ е стабилна и не упатува на позначителни ризици за финансиската стабилност од овој сектор. 

Истовремено, со овие промени внимаваме да не „ги погодиме“ оние лица кои имаат потреба да го решат своето животно, станбено прашање, овозможувајќи им поповолни критериуми и полесен пристап до кредити, во однос на останатите корисници на кредити. 

 

Очекувам дека нашите банки, во согласност со практиката присутна во голем број земји во светот, на кредитобарателите коишто за првпат купуваат стан како примарно живеалиште, ќе им понудат кредити по каматни стапки пониски за 0,5 до 0,75 процентни поени, што би придонесло за заштеди изразени во илјадници евра.